La donation entre vifs
C'est l'outil que les familles utilisent quand la dévolution légale ne correspond pas à ce qu'elles veulent. Il a un coût fiscal identifié, et une exigence de forme qui ne se contourne pas.
Mis à jour le 11 août 2026 · sources officielles consultées le 11 août 2026
Une donation d'immeuble consentie en ligne directe, entre époux ou entre frères et sœurs bénéficie d'un taux réduit de droits d'enregistrement de 1,50 %, prévu à l'article 133-I-C-4° du Code général des impôts marocain. Hors de ce cercle familial, le régime de droit commun des mutations s'applique. La donation suit la même exigence de forme que la vente et doit être inscrite au titre foncier pour produire effet.
Le taux réduit et son périmètre
Le taux réduit de 1,50 % s'applique aux cessions à titre gratuit portant sur des immeubles lorsque la donation intervient en ligne directe entre ascendants et descendants, entre époux, et entre frères et sœurs.
Hors de ce cercle, le taux de droit commun des mutations à titre onéreux s'applique, et le donateur peut en outre être redevable de l'impôt sur le profit foncier.
Pourquoi une famille y a recours
La donation entre vifs permet d'organiser de son vivant une répartition que la dévolution légale n'aurait pas produite, et d'éviter que le bien tombe en indivision entre des héritiers dispersés dans plusieurs pays. C'est sa vraie fonction : moins une optimisation fiscale qu'une manière d'éviter l'indivision, qui est le vrai coût des successions immobilières marocaines.
La forme, identique à celle d'une vente
La donation porte sur un droit réel immobilier : elle suit donc l'article 4 de la loi 39-08 comme n'importe quelle mutation. Acte authentique reçu par un notaire ou par deux adouls, ou acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation, à peine de nullité. Puis inscription au titre foncier, sans laquelle le droit n'est pas constitué. Voir la chronologie d'un achat, dont les étapes sont les mêmes.
Ce qu'une donation ne fait pas
Elle ne fait pas disparaître les règles de la succession à venir. Selon la loi qui régira celle-ci, une donation peut être rapportable ou réductible, c'est-à-dire remise en cause au décès si elle empiète sur ce que la loi réserve à certains héritiers.
Le calcul de cet équilibre dépend de la loi applicable et n'a pas de réponse générale. C'est le point à faire examiner avant de signer, pas après.
Le coût total, et ce qui n'est pas publié ici
Tableau à faire défiler horizontalement.
| Le poste | Ce qu'on peut en dire | Où le vérifier |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | Taux réduit de 1,50 % dans le cercle familial visé, sous réserve de vérification sur le texte en vigueur | Code général des impôts, article 133 |
| Frais de conservation foncière | Non publiés ici : le barème officiel n'a pas pu être vérifié sur son texte | Auprès du rédacteur de l'acte |
| Honoraires du rédacteur | Non publiés ici : ce sont des données d'entreprise | Auprès du notaire, de l'adoul ou de l'avocat |
| Impôt sur le profit foncier | Peut être dû du côté du donateur hors du cercle familial visé | Code général des impôts, articles 61-II et suivants |
Questions fréquentes
Peut-on donner à un neveu au taux réduit ?
Le texte vise la ligne directe, les époux et les frères et sœurs. Un neveu n'y figure pas, et le régime de droit commun s'appliquerait.
Une donation peut-elle être faite à distance ?
Comme une vente, par procuration en la forme exigée. Voir la procuration.
Une donation évite-t-elle l'indivision ?
Elle permet de l'organiser à l'avance, ce qui est différent de l'éviter. Donner un bien indivis à plusieurs personnes recrée une indivision.
La donation ouvre-t-elle un droit de retransfert au donataire ?
Le régime de convertibilité repose sur le financement en devises de l'investissement d'origine et sur ses justificatifs. C'est une question à poser à la banque avant de donner, parce qu'elle conditionne ce que le donataire pourra faire sortir.
Faut-il déclarer la donation dans son pays de résidence ?
Selon les règles de ce pays. Plusieurs pays taxent les donations reçues par leurs résidents, même sur des biens étrangers. C'est un sujet distinct, à traiter avec un conseil local.
Peut-on donner en gardant l'usage du bien ?
Le démembrement entre nue-propriété et usufruit existe en droit marocain. Ses modalités et son coût précis n'ont pas été vérifiés ici et méritent d'être vus avec le rédacteur de l'acte.
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