Le change, et ce qu'il fait à un rendement
Un rendement annoncé en dirhams est un rendement dans une monnaie que vous ne dépensez pas. Cette page ne donne aucun chiffre de rendement : elle donne la méthode pour lire ceux qu'on vous présentera.
Mis à jour le 11 août 2026 · sources officielles consultées le 11 août 2026
Un bien marocain détenu depuis l'étranger génère des flux en dirhams alors que le détenteur vit et dépense dans une autre monnaie. Le change intervient trois fois : à l'entrée des fonds, à chaque rapatriement de revenus, et à la sortie du capital. Un rendement exprimé en dirhams ignore ces trois passages ; il n'est comparable à aucun placement libellé dans la monnaie de résidence.
Les trois moments où le change frappe
- À l'entrée. Les fonds partent de la monnaie de résidence et arrivent en dirhams, sauf à rester sur un compte en devises. Le cours appliqué ce jour-là fixe le prix réel payé, différent du prix affiché dans l'acte.
- À chaque rapatriement de revenus. Les loyers sont perçus en dirhams, imposés en dirhams, puis convertis. Le cours du jour du transfert s'applique, année après année, sans qu'on l'ait choisi.
- À la sortie du capital. Le produit de la revente, dans la limite du droit de retransfert, subit une dernière conversion, souvent la plus grosse de toutes.
Comment lire un rendement qu'on vous présente
Tableau à faire défiler horizontalement.
| Ce qui est annoncé | Ce que ça ne dit pas | La question à poser |
|---|---|---|
| Un rendement brut en pourcentage | Dans quelle monnaie, et à quel cours | Ce pourcentage est-il calculé sur un prix converti ou sur un prix en dirhams ? |
| Un loyer mensuel | Ce qui reste après impôt marocain | Quel régime d'imposition, et quel taux appliqué ? |
| Une plus-value à la revente | Si elle est retransférable, et dans quelle proportion | L'achat a-t-il été financé en devises, et les justificatifs existent-ils ? |
| Une comparaison avec un placement local | Que les deux ne sont pas dans la même monnaie | À quel cours la comparaison a-t-elle été faite, et que devient-elle si le cours bouge ? |
La banque centrale publie chaque jour ouvré des cours de change de référence.
Le régime de change du dirham est un régime de flottement encadré à l'intérieur d'une bande de fluctuation, et non un ancrage fixe.
Ce qu'on ne peut pas faire
On ne peut pas couvrir simplement un risque de change à quinze ans sur un actif immobilier. Les instruments de couverture existent pour des flux commerciaux, à des horizons courts, et pour des montants qui n'ont rien à voir avec un appartement. La seule décision réellement disponible pour un particulier est le moment de la conversion, c'est-à-dire le choix entre un compte en devises et un compte en dirhams convertibles.
Une manière honnête de présenter un projet
Un projet présenté correctement donne ses flux dans les deux monnaies, en précisant le cours retenu et sa date, et montre ce que devient le résultat si ce cours varie dans les deux sens. Un projet présenté seulement en dirhams, ou seulement en euros sans dire à quel cours, n'a pas été présenté.
Questions fréquentes
Le dirham est-il indexé sur l'euro ?
Le dirham est adossé à un panier de devises, dominé par l'euro et le dollar, à l'intérieur d'une bande de fluctuation. Ce n'est ni un taux fixe, ni un flottement libre. La composition du panier et la largeur de la bande sont publiées par la banque centrale.
Vaut-il mieux convertir tout de suite ou attendre ?
Cette page ne répond pas à cette question, et personne ne le peut honnêtement. Elle permet seulement de savoir que le choix du compte est ce qui tranche, et qu'il se prend une fois.
Le change s'applique-t-il aussi à l'impôt ?
L'impôt marocain est calculé et payé en dirhams, sur des loyers en dirhams. La conversion n'intervient qu'après, au moment du transfert.
Un compte en devises supprime-t-il le risque de change ?
Il le supprime sur le solde du compte, pas sur le bien. Un appartement au Maroc reste un actif dont la valeur s'exprime en dirhams, quel que soit le compte qui l'a financé.
Où trouver le cours officiel du jour ?
Auprès de Bank Al-Maghrib, qui publie ses cours de référence quotidiennement. C'est le repère qui permet de mesurer l'écart avec le cours appliqué par un établissement.
Les frais de change apparaissent-ils sur les relevés ?
Rarement en tant que tels. Ils sont le plus souvent intégrés au cours appliqué, ce qui les rend invisibles. Le seul moyen de les voir est de comparer au cours de référence du même jour.
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