Titre foncier ou melkia
C'est le seul critère de cette page, et il tranche presque tout le reste : soit les droits sur le bien sont publics et purgés, soit ils ne le sont pas.
Mis à jour le 11 août 2026 · sources officielles consultées le 11 août 2026
Un immeuble immatriculé porte un titre foncier définitif tenu par l'agence nationale de la conservation foncière : il est borné, décrit par un plan cadastral, et toutes les charges qui le grèvent sont inscrites et consultables. Un immeuble non immatriculé repose sur un acte adoulaire de possession, la melkia, qui n'établit ni les limites exactes du bien, ni la liste de ses charges et servitudes.
Ce que l'immatriculation apporte vraiment
Tableau à faire défiler horizontalement.
| Le point | Bien immatriculé | Bien non immatriculé |
|---|---|---|
| Preuve de la propriété | Un titre foncier définitif | Un acte de possession, dont la portée se discute |
| Limites du bien | Bornage et plan cadastral | Description littéraire, sans bornage |
| Charges et servitudes | Inscrites au titre, consultables par quiconque justifie d'un intérêt | Non recensées : elles se découvrent |
| Droits des tiers antérieurs | Purgés par la procédure d'immatriculation | Susceptibles de resurgir, notamment en succession |
| Financement bancaire | Hypothèque de premier rang inscriptible | Garantie difficile à prendre, donc crédit difficile à obtenir |
| Revente | Simple, l'acquéreur suivant vérifie le titre | Plus lente, souvent décotée |
Pourquoi c'est encore plus décisif quand on est loin
Un acheteur présent peut aller voir, parler aux voisins, mesurer, découvrir qu'un mur n'est pas là où l'acte le dit. Un acheteur absent n'a que des documents. Sur un bien immatriculé, les documents disent presque tout : le titre porte les inscriptions, le plan porte les limites. Sur une melkia, les documents ne disent presque rien, et c'est justement ce qu'ils ne disent pas qui fait les litiges.
Le risque le plus fréquent, et le plus coûteux
Les revendications d'indivisaires non appelés à l'acte. Un bien détenu depuis trois générations sans partage formel a souvent plus d'ayants droit que de signataires. Sur un bien immatriculé, l'indivision apparaît au titre. Sur une melkia, elle apparaît le jour où quelqu'un se présente.
La règle opérationnelle
Acheter titré. Et si le bien convoité ne l'est pas, faire de l'immatriculation préalable, à la charge du vendeur, une condition du compromis plutôt qu'une intention. La procédure d'immatriculation a ses propres délais légaux, notamment une phase d'opposition : c'est le seul moment où d'éventuels ayants droit doivent se manifester, et il vaut mieux qu'il ait lieu avant votre achat qu'après.
L'immatriculation d'un immeuble non titré suit une procédure publique comportant une phase de publicité et une phase d'opposition.
À son terme, l'immeuble reçoit un titre foncier définitif, et les droits antérieurs non revendiqués sont purgés.
Questions fréquentes
Comment savoir si un bien est immatriculé ?
Par son titre foncier : un bien immatriculé a un numéro de titre. Le certificat de propriété délivré par la conservation foncière est la pièce qui l'atteste, et il doit être récent.
Une melkia est-elle sans valeur ?
Non, c'est un acte de propriété reconnu. Il est simplement beaucoup moins protecteur pour un acquéreur, et particulièrement pour un acquéreur qui ne peut pas venir constater.
Peut-on obtenir un crédit sur un bien non titré ?
C'est nettement plus difficile : une banque prend une hypothèque de premier rang, et cette inscription suppose un titre. Le financement suit donc généralement l'immatriculation.
Qui paie l'immatriculation ?
C'est une question de négociation, pas de loi. La faire porter au vendeur, en condition suspensive du compromis, est la position la plus protectrice pour l'acheteur.
Le certificat de propriété a-t-il une durée de validité ?
Il photographie l'état du titre au jour de sa délivrance. Une inscription peut survenir le lendemain : c'est pourquoi un certificat récent est demandé au plus près de l'acte.
Un bien en indivision peut-il être vendu ?
Oui, mais avec le concours des indivisaires, ou pour la seule quote-part du vendeur. Acheter une quote-part indivise sans le savoir est l'un des accidents classiques de l'achat à distance.
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