Revendre : la taxe sur les profits immobiliers
Trois chiffres commandent ce sujet : 20 %, 3 % et 5 ans. Le deuxième est celui qu'on découvre trop tard, parce qu'il est dû même quand on a perdu de l'argent.
Mis à jour le 11 août 2026 · sources officielles consultées le 11 août 2026
Le profit réalisé à la vente d'un immeuble situé au Maroc est soumis à une taxe de 20 %, libératoire. Un minimum d'imposition de 3 % du prix de cession est dû même en l'absence de profit. La déclaration et le paiement interviennent dans les trente jours suivant la cession. Articles 61-II, 63-II, 73-II-F-6°, 83-I, 144-II et 173 du Code général des impôts.
Le taux, et le minimum qui surprend
Le profit immobilier est taxé au taux de 20 %, qui figure dans la liste des prélèvements libératoires du dernier alinéa de l'article 73.
Un minimum d'imposition de 3 % du prix de cession est dû, même en l'absence de profit.
Ce minimum est la mauvaise surprise classique. Un bien revendu à perte, ou revendu au prix d'achat après des travaux, supporte quand même 3 % du prix de vente. Ce n'est pas un impôt sur le gain, c'est un plancher assis sur le prix.
L'exonération de l'habitation principale
Est exonérée la cession d'une habitation principale détenue depuis au moins cinq ans au jour de la cession, tant qu'elle n'a été ni louée ni affectée à un usage professionnel.
Le texte vise expressément le logement que les Marocains résidant à l'étranger conservent au titre de leur habitation au Maroc, ou celui occupé à titre gratuit par leur conjoint, leurs ascendants ou descendants en ligne directe au premier degré.
L'exonération n'est pas cumulable plus d'une fois sur cinq ans. Un délai d'un an à compter de la vacance est ouvert pour réaliser la cession.
Elle s'étend au terrain d'assise dans la limite de cinq fois la superficie couverte, et à l'Ijara Mountahia Bitamlik, la période d'occupation comme locataire étant décomptée.
L'exonération n'est pas totale au-delà de 4 millions
Même exonérée au titre de l'habitation principale, la cession dont le prix excède 4 000 000 de dirhams supporte le minimum de 3 % sur la fraction du prix supérieure à ce montant. C'est l'article 144-II-2° du Code général des impôts.
Deux mots à relire dans le texte de l'exonération : ni louée. Un logement qu'on a conservé « au titre de son habitation au Maroc » mais qu'on a loué quelques mois sort du dispositif.
Les autres cas d'exonération
- Les cessions d'immeubles dont la valeur totale sur l'année civile n'excède pas 140 000 dirhams.
- Les cessions de droits indivis d'immeubles agricoles situés hors périmètre urbain entre cohéritiers.
Le calendrier, et pourquoi il est court
La déclaration est déposée au receveur de l'administration fiscale dans les trente jours suivant la cession.
Le versement de l'impôt intervient en même temps que la déclaration.
Les pièces justificatives des frais d'acquisition et des dépenses d'investissement doivent y être jointes.
Trente jours, avec les justificatifs des frais et des travaux : c'est court, et c'est la raison pour laquelle un dossier de travaux se constitue au fur et à mesure, pas au moment de vendre. Les dépenses non justifiées ne sont pas déduites, et elles gonflent donc le profit taxable.
Le lien avec le droit de retransfert
Payer la taxe est aussi une condition de sortie de l'argent : l'article 177 de l'Instruction générale des opérations de change exige, parmi les pièces du transfert du produit de cession, celles qui justifient le règlement des impôts et taxes dus. Les deux dispositifs s'articulent, et l'ordre est imposé. Voir le droit de retransfert.
Questions fréquentes
La taxe est-elle due si je vends à perte ?
Le minimum d'imposition de 3 % du prix de cession est dû même en l'absence de profit. Vendre à perte n'exonère donc pas.
Comment se calcule le profit taxable ?
Par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition augmenté des frais d'acquisition et des dépenses d'investissement justifiées. Les modalités précises de réévaluation ne sont pas détaillées ici.
Un bien reçu en héritage puis revendu est-il taxé ?
La cession relève du champ de la taxe. Les modalités de détermination du prix d'acquisition dans ce cas particulier méritent d'être vues avec le rédacteur de l'acte.
Le délai de cinq ans court-il depuis l'achat ou depuis l'occupation ?
Le texte parle d'une habitation principale détenue depuis au moins cinq ans au jour de la cession, non louée et non affectée à un usage professionnel.
La taxe de 20 % est-elle libératoire ?
Oui. Contrairement aux retenues sur revenus fonciers, le prélèvement sur profit immobilier figure bien dans la liste des prélèvements libératoires du dernier alinéa de l'article 73.
Ce profit est-il aussi imposé dans mon pays de résidence ?
Cela dépend de la convention. La convention France-Maroc réserve l'imposition à l'État où le bien est situé ; d'autres conventions partagent. Voir les conventions fiscales.
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