Les revenus locatifs d'un bien marocain
Cette page corrige une erreur répandue : la retenue de 10 ou 15 % prélevée sur vos loyers n'éteint pas votre impôt. C'est un acompte, et la différence se règle par déclaration.
Mis à jour le 11 août 2026 · sources officielles consultées le 11 août 2026
Les revenus de la location nue d'un bien marocain sont des revenus fonciers imposés au Maroc. Le revenu brut encaissé subit un abattement de 40 %, puis le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Une option existe pour un taux libératoire de 20 % appliqué au brut, donc sans abattement. Articles 61-I-A, 64 et 73 du Code général des impôts.
Le régime de droit commun
Sont des revenus fonciers les revenus encaissés de la location d'immeubles bâtis et non bâtis, lorsqu'ils n'entrent pas dans la catégorie des revenus professionnels.
La base est le loyer brut, majoré des dépenses incombant au propriétaire et mises à la charge du locataire, diminuée des charges supportées pour le compte du locataire.
Un abattement de 40 % s'applique sur le revenu foncier brut.
Après abattement, le revenu net est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu : exonéré jusqu'à 40 000 dirhams, 10 % de 40 001 à 60 000, 20 % de 60 001 à 80 000, 30 % de 80 001 à 100 000, 34 % de 100 001 à 180 000, et 37 % au-delà.
La retenue à la source, et le contresens qu'elle provoque
Une retenue à la source de 10 % du brut s'applique si les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 120 000 dirhams, et de 15 % s'ils atteignent ou dépassent ce montant.
Elle n'est opérée que par les personnes morales, publiques ou privées, et par les personnes physiques soumises au résultat net réel ou simplifié. Un particulier locataire ne la pratique pas.
Il y a dispense de retenue lorsque le brut versé à un propriétaire n'excède pas 40 000 dirhams par an.
Ces 10 et 15 % ne sont pas libératoires
Le dernier alinéa de l'article 73 du Code général des impôts énumère limitativement les prélèvements qui libèrent le contribuable de l'impôt. Les renvois qu'il contient ne visent ni le B-5°, ni le C-4°, c'est-à-dire ni la retenue de 10 %, ni celle de 15 % sur les revenus fonciers.
Ce sont donc des acomptes imputables. Le contribuable régularise par sa déclaration annuelle, et il peut avoir un complément à payer. Beaucoup de sources commerciales marocaines présentent l'inverse.
L'option pour le taux libératoire
Le contribuable peut opter pour un taux libératoire de 20 % appliqué au revenu foncier brut, donc sans l'abattement de 40 %.
L'option se fait par demande électronique donnant lieu à un récépissé, dont copie est remise au payeur au moins trente jours avant l'échéance.
La sortie de l'option se demande au moins quinze jours avant l'échéance.
Ce prélèvement de 20 %, lui, figure bien dans la liste des prélèvements libératoires du dernier alinéa de l'article 73.
Le choix entre les deux régimes est un calcul, pas une préférence. Le régime de droit commun applique un taux progressif à 60 % du brut ; l'option applique 20 % à 100 % du brut. Le point d'équilibre dépend du niveau des loyers et des autres revenus marocains éventuels du contribuable. Ce site ne le calcule pas à votre place, parce que le résultat dépend de votre situation d'ensemble.
L'exonération qui n'existe plus
L'exonération des revenus fonciers en dessous d'un montant plancher a été abrogée par la loi de finances pour 2023.
Le seuil de 40 000 dirhams de l'article 160 bis est une dispense de retenue à la source, et non une exonération d'impôt. La confusion entre les deux est fréquente et coûteuse.
Questions fréquentes
Quand faut-il déclarer ?
Avant le 1er mars de chaque année, dans le cadre de la déclaration annuelle du revenu global prévue à l'article 82-I du Code général des impôts pour les titulaires de revenus autres que professionnels.
Mon locataire est un particulier : y a-t-il une retenue ?
Non. La retenue n'est opérée que par les personnes morales et par les personnes physiques soumises au résultat net réel ou simplifié. Un particulier locataire ne retient rien, et l'impôt se règle intégralement par déclaration.
Peut-on déduire les travaux ?
Le régime des revenus fonciers repose sur un abattement forfaitaire de 40 %, qui tient lieu de prise en compte des charges. Il n'y a pas de déduction des dépenses réelles par-dessus cet abattement.
L'option à 20 % est-elle définitive ?
Non. La sortie de l'option se demande au moins quinze jours avant l'échéance, selon la même procédure électronique que l'entrée.
Les loyers impayés sont-ils imposés ?
L'article 61-I-A vise les revenus encaissés. Un loyer non encaissé n'entre donc pas dans la base de l'année.
Faut-il payer avant de pouvoir rapatrier ses loyers ?
Le transfert des revenus se fait déduction faite des impôts et taxes dus au Maroc. L'ordre est donc bien celui-là : impôt d'abord, transfert ensuite. Voir rapatrier ses loyers.
Ce revenu est-il aussi imposé dans mon pays de résidence ?
Cela dépend de la convention applicable. Certaines réservent l'imposition au Maroc, d'autres la partagent. Voir les conventions fiscales.
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